Kiinteistömarkkinoiden hinnanmuodostus toimii lähtökohtaisesti yksinkertaisella kysyntä-tarjonta-periaatteella taloustieteen oppien mukaisesti. Hinnat lähtevät nousemaan kysynnän kasvaessa, jolloin myös markkinoilla olevien vapaiden kohteiden määrä lähtee laskemaan eli tarjonta pienenee. Tämä taas lisää entisestään painetta hinnannousulle. Rakentajat pyrkivät vastaamaan tähän kysynnän nousuun pyrkimällä kasvattamaan tarjottavien kohteiden määrää, mikä ajaa ennen pitkää hintojen nousun tasaisemmalle kasvu-uralle ostajien tarpeiden tyydytyttyä. Tarjonnan ollessa liian suurta kysyntään nähden hinnat luonnollisesti lähtevät laskuun. Markkinat toimivat tällä syklillä erilaisten ulkopuolisten tekijöiden vaikutuksesta, joiksi voidaan lukea muun muassa lainojen korot, yksilön tulotaso, yleinen talouskehitys ja valtion tarjoamat kannustimet. Toisin sanoen näiden vaikutuksesta kysyntä joko kasvaa tai laskee, mikä vaikuttaa aikaisemmin kuvatun syklin syntymiseen.1
Hiihtokeskusten kiinteistömarkkinat koostuvat pääasiassa matkailijoiden tarpeisiin kehitetyistä palveluista ja rakennuksista. Kiinteistöjen pääsääntöisenä käyttötarkoituksena on joko toimia omistajien niin sanottuina kakkosasuntoina tai tarjota potentiaalisille vuokralaisille mahdollisuus majoittua keskuksessa omistamista pienemmin kustannuksin. Tämä vaikuttaa myös siihen, että kaavoituksessa tontit voi olla suunnattu etenkin loma-asuntojen tarpeita ja rakentamista varten, minkä vuoksi vakituisesti asuvien määrä suhteessa matkailijoihin jää pieneksi. Osa näistä pidemmän aikaa majoittuvista henkilöistä on kausityöntekijöitä. Hiihtokeskusten työmarkkinat tarvitsevat heidän työpanostaan vain tietyn aikaa vuodesta, sillä varsinainen turistisesonki ei välttämättä kestä ympärivuotisesti, joten kysyntää löytyy myös vakituisille asunnoille, jotka ovat vuokrattuina suurimman osan vuodesta, mutta eivät välttämättä kokonaista kalenterivuotta.
Kiinteistömarkkinat ovat syntyneet hiihtokeskuksiin vasta 1960-luvun jälkeen, mikä takia markkinat ovat kohtuulliset nuoret. Sykliset hinnanvaihtelut ovat näissä keskuksissa tavallisesti normaalia kaupunkiympäristöä suuremmat, sillä kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat shokit ovat huomattavasti arvaamattomampia. Asuntojen kysyntään vaikuttaa suuresti se, kuinka paljon keskuksessa on kulloisenakin aikana kävijöitä ja mikä on näiden ihmisten ostovoima. Eräässä tutkimuksessa pystyttiin jopa osoittamaan, että lumimäärällä on vaikutusta asuntojen hintoihin kasvavan kävijämäärän vuoksi. Hyvä vuosi ajaa hinnat nopeasti nousuun ja houkuttelee paikalle suuren joukon rahoittajia ja rakennuttajia, mikä lisää tarjontaa nopeasti. Tämä johtaa ennen pitkää taas hintojen rajuun laskuun, minkä vuoksi voidaan katsoa, että todellisuudessa kiinteistöön sijoittanut taho ei saa sijoitukselleen pitkällä aikavälillä arvonnousua, vaan mahdollinen tuotto muodostuu saaduista vuokratuloista.2
Kaavoituksen ja matkailijoille kohdennetun tarjonnan vuoksi vakituisista asunnoista on pulaa jopa kaikissa hiihtokeskuksissa3. Tämän voidaan ajatella johtuvan myös siitä, että sijoittajat eivät ole kiinnostuneita rahoittamaan kohteita, joiden vuokratasot tulevat jäämään huomattavasti matalammalle verrattuna lyhyemmän aikavälin vuokraukseen. Yksittäisiä päiviä vuokrattaessa potentiaalinen tulo on huomattavasti korkeampi kuin pidempiaikaisessa vuokrauksessa, sillä yhden yön hinta voi pyöriä sadoissa euroissa kysynnän mukaan, kun taas kuukauden ajalta ei voi pyytää vuokraa kuin etukäteen määritellyn kiinteän summan. Riskitaso on tietenkin kysynnän vaihtelujen vuoksi suurempi, mutta useat toimijat rakentajista sijoittajiin ovat valmiita hyväksymään tämän lisääntyneen riskin korkeamman tuottopotentiaalin vuoksi. Kaupunki taas hakee sijoitustoiminnaltaan todennäköisesti vakaampaa tuottoa, minkä vuoksi asuntokehitys saattaa langeta yhä suuremmissa määrin kunnalliselle toimijalle, jolta sitten yritykset vuokraavat asuntoja työntekijöilleen3.
Kunnallinen kaavoitus on johtanut myös tilanteisiin, jossa vakituisesti loma-asunnoissa oleskelevat henkilöt ovat lain silmissä asunnottomia, sillä vapaa-ajanasuntoa ei pysty kaikissa kunnissa määrittämään vakinaiseksi osoitteeksi. Tämä voi vaikeuttaa erilaisten sopimusten solmimista esimerkiksi pankkilainan tai laajakaistaliittymän osalta. Kelan tuet voivat myös lakkautua loma-asuntoon muuton vuoksi. Ongelmaa ei voida lähteä myöskään ratkomaan pelkästään kaavoitusta muuttamalla, sillä tämä voi tuoda mukanaan lisävelvoitteita kunnalle ja sen asukkaille.4 Käytännössä tämä voi tarkoittaa sitä, että kunta joutuu tarjoamaan muun muassa erilaisia ilmaisia palveluita näille vapaa-ajanasunnoissa asuville, kuten koulukyydityksiä lapsille. Pitkien välimatkojen ja harvan asutuksen vuoksi näiden palveluiden tuottaminen voi osoittautua kunnalle taloudellisesti raskaaksi.
Koronavuodet ovat kuitenkin osoittaneet vahvasti sen, että ostajat ovat edelleen halukkaita investoimaan hiihtokeskusten kiinteistöihin5. Ihmiset kaipaavat yhä enemmän pois kaupungin melusta ja saasteesta, mikä on johtanut siihen, että kakkosasunnon hankinnasta on tullut yhä houkuttelevampi vaihtoehto. Alati kehittyvät tietoliikenneyhteydet ovat helpottaneet etätöiden tekemistä, joten työpaikallakaan ei tarvitse välttämättä olla enää viittä päivää viikossa paikan päällä. Edessä tulee olemaan kuitenkin lisääntyviä haasteita, sillä paheneva ilmastonmuutos tulee lyhentämään talven kestoa ja pienentämään vuosittaista lumimassaa. Asuntojen hinnat tulevat todennäköisesti laskemaan alueilla, joissa lämpötilat nousevat varsinkin, jos laskettelun korvaavia aktiviteetteja ei pystytä ottamaan käyttöön tehokkaasti6.
Lähteet
1 Geffner, M. (2018). Understanding the fundamentals of the real estate market. Haettu 23.6.2022 osoitteesta https://www.opendoor.com/w/blog/understanding-fundamentals-of-real-estate-market
2 Wheaton, W. C. (2005). Resort real estate: Does supply prevent appreciation? The Journal of Real Estate Research, 1 – 16.
3 Karjalainen, E. (2017). Lapin turismilla menee hyvin, mutta sillä on yllättävä kääntöpuoli: kausityöntekijöille ei riitä asuntoja. Haettu 23.6.2022 osoitteesta https://yle.fi/uutiset/3-9895965
4 Vakituisesti loma-asunnossa asuva voi päätyä maistraatin papereissa irtolaiseksi (2019). Hämeen Sanomat 2.6.2019. Haettu 23.6.2022 osoitteesta https://www.hameensanomat.fi/kanta-hame/vakituisesti-loma-asunnossa-asuva-voi-paatya-maistraatin-papereissa-irtolaiseksi-760910/
5 Knight Frank Research. Ski property report 2022. Haettu 23.6.2022 osoitteesta https://content.knightfrank.com/research/353/documents/en/ski-property-report-2022-8489.pdf
6 Butsic, V., Hanak, E. & Valletta, R. G. (2009). Climate change and housing prices: Hedonic estimates for ski resorts in Western North America. Working Paper 2008-12. Federal Reserve Bank of San Francisco. Haettu 23.6.2022 osoitteesta https://www.frbsf.org/wp-content/uploads/sites/4/wp08-12bk.pdf
Matkailevat tutkijat 